caveat emptor

Pour ceux qui ont des années de latin dernière le dos,  pas de secret pour ce qui va suivre.  Pour les autres, attention à ces deux mots lors de l’achat de votre maison (bien qu’ils aient physiquement disparus des contrats) … C’est tout simple: l’acheteur est responsable de la décision qu’il prend et achète en toute connaissance de cause. Une  fois les clés en main, envers et contre tous, c’est lui qui payera le prix si défaut(s) il y a… car la première question du juge sera de savoir si vous avez pris toutes les mesures en votre pouvoir afin de savoir à quoi vous en tenir.

Sachez que les  inspections:

  • offrent une liste de travaux d’entretien qui seront nécessaires dans un avenir plus ou moins proche.
  • donnent l’opportunité, dans le cas ou des réparations sont urgentes et coûteuses, de demander au vendeur de procéder aux travaux nécessaires***, ou de réduire le prix de vente en proportion.
  • permettent de démontrer que vous aviez pris à l’origine les précautions nécessaires si un vice apparent non détecté devait faire son apparition.

Rappelez-vous que lorsqu’une période d’inspection (due diligence period) est insérée votre contrat d’achat, vous pourrez, inspection(s) ou pas – sans dommage – vous retirer de la transaction (endéans ladite période d’inspection) si l’état de la propriété vous inquiète.

En conclusion, acheteurs, soyez vigilants (sans devenir parano) et ne soyez pas radin!   Mettez l’argent qu’il faut dans les inspections jugées nécessaires!  Dépenser quelques centaines de dollars pour obtenir un bon aperçu de votre investissement n’est pas une protection futile.  Au bout du compte, cet argent bien dépensé vous épargnera des cauchemars plus ou moins intenses.

Demandez à votre agent la liste des inspections à votre disposition.

Pour plus sur le sujet, lisez mon article sur l’inspecteur Clouseau!

*** travaux nécessaires effectués par le vendeur: n’oubliez pas que le vendeur, bien content de se débarrasser de sa maison, ne va pas engager les meilleurs et les plus chers pour satisfaire la liste de travaux demandés, surtout si, quelque part, il s’est senti floué dans la transaction! L’être humain aime ses sous… et il en a besoin pour investir dans sa nouvelle demeure.  Bien souvent, il vaut mieux réduire le prix d’achat et faire les travaux soi-même: choix des ouvriers, contrôle des travaux … bien qu’il y ait toujours un risque que les travaux se révèlent plus intenses qu’escomptés à l’ origine.   Un débat à discuter avec votre agent immobilier!

à plat tu ne resteras pas

Si tu es à plat, tu voyages pas …. Rien à voir avec votre état mental ou physique mais plutôt avec celui de vos gadgets électroniques … Depuis le 6 juillet, la TSA (Transportation Security Administration) a décrété que tout appareil électro-ménagerportable se doit d’être chargé lors du contrôle de sécurité dans certains aéroports. Lesquels? Bonne question car nulle part à ce jour je n’ai pu trouver la réponse. Cliquez ici pour en lire la version originale et peut-être qu’avec un code secret digne de la première guerre mondiale, vous en trouverez la liste entre les lignes. Cette dernière mesure de sécurité s’adresse aux vols internationaux vers les Etats-Unis afin d’éviter les bombes cachées sous les touches de votre clavier.  Quand Jeh publiera la liste, je vous la communiquerai …  En attendant, bon vol si vous revenez vers nous, bien chargé!

à plat tu ne resteras pas

à plat tu ne resteras pas

le temps d’une maison moderne

C’est aujourd’hui dimanche et le tout dernier jour de la parade des maisons modernes à Atlanta!  Chaque année, et ce depuis 7 ans déjà, une série de maisons modernes ouvrent leurs portes au public.  Une brochette particulièrement étincelante vous attend!

  • la résidence Witter à 524 Oakview Road à Oakhurst (Decatur). Depuis 2010, cette cocotte du style Prarie surplombe Oakview Road. D’un modernisme sobre et bien réflechi, elle est tout simplement impressionante.
  • la résidence Weststrate – 2357 Loraine Street à Brookhaven Heights – était à l’origine un ranch bâti en 1948 et ses 990 pieds carrés (d’après les archives publiques) présentaient 3 chambres et une salle de bain.  A vous de découvrir les changements ! Elle s’est vendue pour $290,000 en 2013.
  • la résidence Sanders – 1016 Sanders Avenue dans North Ormewood – trône sur des fondations des années ’40.  Avant de prendre son allure moderne d’aujourd’hui, elle subit un peu de chirurgie esthétique grâce à l’émission HGTV ‘the block ».
  • la résidence Quinn-Parrish est un penthouse au 22ième étage de Luxe à 222 12th St. avec des vues panoramiques époustouflantes de Piedmont Park, Midtown/Downtown. Ses 1,931 (d’après les archives publiques) pieds carrés abritent 2 chambres à coucher et deux salles de bain. Le penthouse s’est vendu pour $1,549,900 – avant transformations – en 2009.
  • Pearl Street révèle 3 consœurs: #184, #194 et #200 aux abords de Cabbagetown et Reynoldstown.
  • la résidence Florian Hart à 225 Corley Street s’est établie dans le Old Fourth Ward à deux pas de la fameuse Beltline. Avec ses 3 chambres et ses 3 salles de bain reposant sur 3,318 pieds carrés (appraisal), elle est à vendre pour $795,000.
  • la résidence Custer à 935 Custer Avenue, dans la communauté de Woodlawn Estates, est bien cachée au haut d’un long chemin. Construite en 2005 de plein pied dans un style typiquement californien, sur environ 1,900 pieds carrés (d’après les archives publiques), elle entoure une piscine d’eau salée. Ses propriétaires actuels l’ont achetée en décembre 2012 pour $360,000.

Deux eétablissements commerciaux sont aussi à l’honneur:

  • ADAC (Atlanta Decorative Arts Center, 351 Peachtree Hills Avenue NE, Suite 403, Atlanta, GA 30305), fut en fait construit il y a environ 50 ans par l’architecte John Portman et abrite l’exposition MA Design de cette année.
  • Lightroom, à 115 N. McDonough Street, est une reprise du tour de l’an passé.

Modern Home Tour 2014 299

Photography: Patricia Kalmeijer – no copy/use without written authorization

un piège à éviter

Photography Patricia KalmeijerLe fait de remettre à plus tard l’entretien de votre foyer peut s’avérer très coûteux puisque les problèmes mineurs risquent de prendre de l’ampleur et devront être réparés à fort prix.  Ces travaux peuvent vous mettre dans un joli pétrin si vous vous apprêtez à vendre votre maison.
Une demeure qui doit visiblement être rénovée ou a besoin de travaux de  réparation risque de faire fuir certains acheteurs et d’inciter les autres à déposer une offre bien inférieure à la valeur marchande de la propriété.  Les défauts moins apparents qui seront mis en lumière lors de l’inspection peuvent faire avorter la vente si le propriétaire n’a pas l’intention de les corriger avant de céder sa résidence.
Dans des cas extrêmes, certains prêteurs refuseront d’avancer la somme à cause de l’état dans laquelle la maison se trouve.

Vous devez effectuer des travaux d’entretien?  Demandez à votre agent immobilier de vous recommander les services d’un entrepreneur compétent.

avant et après

Trêve de plaisanterie, suite à mon article du 24 février ne le prenez pas personnellement – staging‘, voici un cas immobilier qui va vous démontrer l’importance du staging.

Il était une fois une gentille maisonnette – que j’appellerai Rosette – située dans la ville de Marietta. Rosette, née dans les années ’60, n’est plus toute jeune mais pendant plus de 50 ans, elle fut dorlotée par ses habitants. Rosette n’a sans doute pas tout à fait la courbe voluptueuse traditionnelle mais, coquette, elle a beaucoup d’atouts.  Perchée sur son terrain, de près d’un acre, garni d’une jolie piscine, ses 3,000 pieds carrés abritent 4 chambres de bonne taille partageant 3 salles de bain. Avec son sous-sol entièrement achevé, Rosette est absolument pimpante.  De plus, elle fréquente Walton High School qui a quand même la cote à 10 d’après le website de greatschools…  Et pourtant … Rosette ne se vend pas.

Voici les faits:

  • 2/17/2011 – Rosette, pleine d’espoir, est mise sur le marché pour la toute première fois à $349,900
  • 8/10/2011 – son prix est baissé de $5,000 et la voilà en vente pour $343,900
  • 7/1/2012 – Rosette franchit la nouvelle année et descend son prix de $5,000 pour atteindre $339,900
  • 2/17/2013 – une autre année passe mais cette fois, Rosette remonte son prix de $10,000 et revient au prix de départ: $349,900
  • 6/28/2013 – sans succès, Rosette diminue de $10,000 et revient à $339,900
  • 8/16/2013 – après 2 ans et demi de yo-yo, les parents de Rosette prennent le taureau par les cornes et se détachent de leur agent immobilier amorphe
  • 9/27/2013 – Rosette, renippée et ravivée par les soins de son nouvel agent, revient sur le marché en toute confiance à $339,900
  • 10/2/2013 – Rosette a trouvé un amoureux!
  • 11/13/2013 – vive les mariés! Rosette est passée devant le notaire pour $328,000

Les parents de Rosette ont payé cher leur acoquinage avec leur premier agent … stagner 2 ans et demi sur le marché est une perte sèche!

Leur nouvel agent a immédiatement pointé les changements à faire et en peu de temps l’affaire était classée:

  • nouvelles photos – $100
  • Staging session – $250
  • Et pour $4,000: remplacer quelques chandeliers vieillots, retirer le papier peint et repeindre, enlever les tentures et froufrous ainsi que la majorité des tapis, dégager les bibelots, peintures et coussins envahissants, repositionner meubles et accessoires, aérer les comptoirs de cuisine et salles de bain, rafraichir le jardin, retirer la glissoire de la piscine,…

Et si vous n’êtes pas convaincus, le diapo ci-dessous, avec le poids des photos, parlera de lui-même!

Tout vendeur se doit de dépenser quelques centaines de dollars avant de mettre sa maison sur le marché. Staging ou pas.  Dans ce cas-ci, ce qui a couté le plus aux vendeurs, ce ne sont ni les frais ni la réduction de prix mais la longueur interminable du processus.  Ils auraient pu commencer une nouvelle vie bien plus tôt s’ils avaient obtenu un service immobilier correct.  Faites équipe avec un agent immobilier qui se démène pour vous!  Une personne comme moi.  Voilà, je l’ai dit!

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patrick ou patricia

St Patrick

toi, mon ennemi – l’eau

champignon?

champignon?

Des ennemis, on en a pas mal quand on veut acheter une maison.  Avec le pactole qu’on y met, mieux vaut faire attention!  Après les lignes électriques, rien de mieux que de continuer sur l’eau pour éviter toute électrocution!

La Géorgie, c’est le ciel bleu, le soleil éclatant, la chaleur humide.  Nous n’avons pas vraiment de saison des pluies proprement dite – à chaque mois suffit ses gouttes – mais dame nature nous réserve de temps à autre des surprises qui, parfois, attendent des centaines d’années avant de se re-manifester.  Et quand le ciel ouvre les portes de ses écluses, les conséquences sont catastrophiques.  Je fais référence ici aux déluges historiques du 15 au 23 septembre 2009… Un phénomène qui en a mouillé plus d’un et qui a quand même fait 10 morts, ici à Atlanta! Une pluie qui commença le 15 septembre pour tourner au drame le 21 septembre pour 17 de nos comtés.  Nous étions tellement inondés que, le 24 septembre, nous étions officiellement déclaré zone sinistrée.

Tout ceci pour vous dire que lorsque vous recherchez à acheter une maison au bord de l’eau pour tous les avantages que vous y voyez, il vaut mieux être éduqué sur la question.

Ruisseaux

Même si un petit courant d’eau (creek) dans le fond du jardin ajoute une touche de romantisme – mis à part les serpents et autres malvenus – quand les eaux gonflent et sortent de leur lit, le propriétaire déchante et se met à rire jaune.  Donc ce que vous croyiez être un gentil petit fossé aride, peut devenir un cours d’eau tout guilleret voire un torrent déchainé.

Bassin de rétention des eaux pluviales

Ces bassins – à ciel ouvert – sont créés afin de récupérer les eaux pluviales venant de surfaces imperméables.

  • Soit ils contiennent de l’eau en permanence (wet pond ou retention bassin)
  • Soit ils s’assèchent après les pluies; l’eau faisant son chemin vers d’autres lieux (dry pond ou detention pond).

De nos jours, les constructeurs font très attention aux aménagements paysagers afin de faire fondre le bassin dans la nature … Ouvrez l’œil !  Une maison située aux côtés d’un tel bassin ne sera pas emquiquinée par des voisins mais plus probablement par des moustiques et autre bébêtes dérangeantes si pas, par les odeurs d’eaux stagnantes.  De plus un bassin asséché n’est pas des plus esthétiques avec ses mauvaises herbes hirsutes…

Lacs et étangs

Bien qu’ils aient apparemment quasi tous été créés par la race humaine, ces belles étendues d’eau se doivent aussi  d’être entretenues.   Ici il faudra se demander qui est en est responsable ?  Les habitants autour du lac, tous les membres du lotissement, la ville ou le comté?

Zone inondable (flood plain)

Ce sont ces fameuses zones connues pour être  inondées  tous les 100 ans (100-year flood plain) ou tous les  500 ans … mais comme la nature devient de plus en plus impromptue (réchauffement de la planète par exemple), il est peut-être sain de penser que la fréquence de ces pluies diluviennes vont s’accentuer et par conséquent, le rythme des inondations va augmenter.  Ainsi que les prix des assurances pour les propriétés situées dans ces zones à risque.

Flash floods

Si on en a pas encore été témoin, on n’y croit pas.  C’est absolument phénoménal et hyper dangereux.  En un minimum de temps, les eaux débordent de partout, montent de plusieurs mètres pour disparaitre tout aussi vite laissant une trainée de boue marquant une ligne chevrotante comme celle sur la toise de notre marmot.

Egouts

D’abord ils sont gigantesques… Il faut toujours se demander par où passent ces tuyauteries souterraines !  Mieux vaut ne pas avoir construit sa piscine par-dessus !

Châteaux d’eau

Je les ai rajoutés aussi pour la bonne et simple raison que le tremblement de terre récent en Caroline du Sud a fissuré un château d’eau à Augusta (‘c’est arrivé pas loin de chez vous‘).  Inutile de dire que si vous habitez ‘en dessous’,  ce sera plus que votre herbe qui sera arrosée !

Plomberie et toiture

Avant d’acheter, faites inspecter votre maison.  Un problème de tuyauterie ou un toit en passoire peut transformer votre maison en papier mâché.   Et il faut parfois du temps à s’en apercevoir sans compter que le risque de moisissure sera élevé.

Terrain

Le dénivelé du terrain où se situerait votre nouvelle maison est d’une importance flagrante.  Ce n’est pas chose agréable que de voir son jardin envahit par les eaux des propriétés du dessus… Et il semble évident qu’une propriété située en contrebas, risque de voir son garage s’imbiber lors de fortes pluies.

Qui dit eau, dit aussi possible servitudes… canalisations, bouches d’égout, regards…  il vaut mieux se renseigner pour savoir si le terrain est grevé d’une servitude car si tel est le cas, l’usage de votre jardin sera sans doute entravé… Adieu piscine !

Qui dit eau, dit aussi entretien… à vous de voir qui est le responsable de ces soins.  Menez votre enquête consciencieusement car si c’est à vous qu’incombe ce nettoyage, mieux vaut s’assurer, avant l’achat, que le responsable a bien fait son devoir!  Beaucoup de crasses en tous genres  se déposent au fond de l’eau.  Et à moins de mettre son scaphandre, nul ne sait quand les évacuations se bouchent… et bonjour les dégâts.  Ce n’est pas nécessairement votre maison qui en prendrait un coup mais les voisines ou celles du lotissement d’à côté.  Et croyez-moi, un propriétaire inondé va chercher le coupable… Drainer un lac pour le nettoyer et en déboucher ses tuyauteries vous couterait la peau des fesses, sans compter les procès éventuels.

Même si l’eau est d’une importance vitale, quand il s’agit de choisir son nid, il vaut mieux être certain que vous garderez les pieds au sec.

En conclusion, voici quelques de mes conseils, à suivre – de préférence – avant de tomber amoureux de la maison:

  • cliquez sur l’adresse de la propriété en question pour en obtenir sa vue aérienne (bird view) ou surfez sur Google Earth ou tout autre engin vous obtenant une vue du ciel de la propriété.  Scrutez la maison et son jardin ainsi que les environs pour des cours d’eau ou lacs à proximité.  Profitez-en pour vérifier s’il n’y a pas de carrière ou de dépôt d’immondices dans le coin….
  • questionnez votre assureur afin de vérifier si la propriété est dans une zone inondable c’est-à-dire une région prône aux inondations.  Si oui,  demandez s’ils ont besoin d’un certificat d’élévation pour vous permettre d’obtenir une assurance pour la maison.
  • faites la même démarche auprès de votre banque.
  • engagez un arpenteur-géomètre afin d’obtenir un plan d’ensemble de la propriété ou levé (survey). Non seulement vous connaitrez les limites de votre terrain mais vous saurez aussi si la propriété du voisin n’empiète pas sur votre futur chez-vous.  Vous verrez bien sûr le ruisseau éventuel mais aussi s’il y a des servitudes ou des empiètements quelconques.
  • se renseigner auprès des autorités n’est jamais superflu … A qui appartient le ruisseau?  Qui est responsable de son entretien et des conduits d’évacuation s’il y en a.
  • consultez le site de Georgia Emergency Management Agency qui se fait fort de donner une cohorte d’infos en cas d’urgence mais qui surtout aide tout Géorgien à être bien préparé contre tout malheur grâce à sa campagne Ready Georgia.
  • et puis, analysez la ‘Seller’s Property Disclosure Statement’ qui est un document que tout vendeur devra(it) remplir à propos de sa propriété.  Il devrait déclarer s’il a eu des problèmes d’eau…

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